I benefici per la casa
La separazione dei coniugi
Spesso uno dei coniugi a seguito del procedimento di separazione necessita di acquistare un nuovo immobile per potervisi trasferire e iniziare così un nuovo percorso di vita. A questo punto penserai, peccato ho già usufruito dei cd benefici fiscali “prima casa” quando ho acquistato casa con il coniuge. Aspetta prima di disperare, la Commissione Tributaria Provinciale Emilia-Romagna – Reggio Emilia si è recentemente occupata di un caso proprio come questo, confermando un principio di diritto favorevole. Vediamo più da vicino in quali occasioni potrai usufruire delle agevolazioni fiscali “prima casa”, pur possedendone già una.
Cenni sui benefici fiscali “prima casa”
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. In generale si applicano quando:
- il fabbricato che si acquista rientra nelle seguenti categoria catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11;
- l’immobile si trova nel comune in cui l’acquirente ha (oppure intende stabilire) la residenza o lavora;
- l’acquirente rispetta determinati requisiti: non è titolare di un altro immobile nello stesso comune e non è titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà acquistato anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni prima casa;
Dal 2016 i benefici sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, alla condizione che la precedente casa acquistata con le agevolazioni sia venduta entro un anno. I benefici fiscali “prima casa” non sono ammessi, invece, per alcune categorie catastali di immobili: A/1, A/8 e A/9 I vantaggi sono:
se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione iva, le imposte da versare sono:
- imposta di registro proporzionale 2% (anziché 9%);
- imposta ipotecaria fissa di Euro 50,00;
- imposta catastale fissa 50,00
se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta ad iva, le imposte da versare sono:
- iva ridotta al 4% (anziché 10%);
- imposta di registro fissa Euro 200,00
- imposta ipotecaria fissa di Euro 200,00;
- imposta catastale fissa 200,00
Il regime dell’immobile acquistato dai coniugi
Con la separazione legale, la comunione tra i coniugi di un diritto reale su un immobile, originariamente acquistato in regime di comunione legale, viene equiparata alla contitolarità indivisa dei diritti sui beni tra soggetti tra loro estranei. Tale regime è compatibile con le agevolazioni suddette. La facoltà di usare il bene comune, infatti, non consente di destinare la casa comune ad abitazione di uno solo dei comproprietari, per cui la titolarità della quota è simile a quella di un bene inidoneo a soddisfare le esigenze abitative.
In definitiva, poiché ai sensi dell’art. 1102 codice civile, nessuno dei comunisti (comproprietari) può fare un uso esclusivo del bene comune, l’immobile in comunione tra i coniugi in separazione legale non è idoneo a soddisfare il requisito dell’“esigenza abitativa”. Ciò a maggior ragione quando a seguito della separazione il Tribunale assegna la casa coniugale (in comunione) ad uno dei coniugi.
Il principio di diritto enunciato dalla Commissione Tributaria
Secondo la suddetta regola giuridica, già enunciata dalla Corte di Cassazione con ordinanza n.22490/2014, non viene meno la possibilità di fruire nuovamente dell’agevolazione fiscale “prima casa” nel caso che l’immobile già posseduto non sia più idoneo all’uso per cui era stato acquistato.
